El expediente

Expediente abierto · 2 sept 2026

Un expediente, tres Loan Estimates de verdad, y la regla detrás de cada cifra.

Un pre-approval no es una aprobación, y la tasa que trae impresa no está bloqueada. El único papel comparable que existe en este país es el Loan Estimate: es gratis, el lender se lo debe en tres días hábiles y nadie le puede cobrar por él salvo el credit report. Todos los demás construyen sobre tasas anunciadas. Esta página construye sobre ese papel.

01Bloque

Su situación

Quién es, qué casa mira, y para cuánta casa le alcanza según cada reglamento

La misma persona, el mismo ingreso, la misma casa — y reglamentos que no se ponen de acuerdo por $173,000 en cuánta casa le alcanza. La carta de pre-approval que ella lleva en la mano es del que menos alcanza.

Quién es

María

Edad

Cuarenta años es la edad mediana del comprador primerizo en Estados Unidos, y es máximo histórico. Quien busca hipoteca no es un veinteañero.

40 años

Dónde

Tarrant County · FIPS 48439

Fort Worth, TX

Hogar

personas, dos perceptores más un cuarto en renta

Puntaje de crédito

Classic FICO · Un 691 cae dentro de la banda 680-699 tanto de la rejilla de recargos por perfil como de la de seguro hipotecario, a nueve puntos de cruzar a la siguiente. Nueve puntos de score valen más que varias décimas de tasa, y ningún comparador se lo dice.

691

Ahorrado

De ahí sale el 3.5% de enganche. Lo que sobra se queda en la cuenta — y las reservas después del cierre son uno de los factores compensatorios que le suben el tope de FHA. Eso es el bloque 4.

$43,000

Compradora primeriza

Sí

Piensa quedarse

7 años

La casa que mira

$434,100

Propiedad

Unifamiliar, 1 unidad, residencia principal

Límite conforme del condado

El FIPS del condado es un campo de precio, no de cortesía: de él salen el límite conforme, el límite FHA, el impuesto predial, el seguro y la prima de título.

$832,750

Clase del condado

baseline — no es un condado de alto costo

Fuente

NAR, Existing-Home Sales de julio 2026 (mediana nacional $434,100, +2.0% interanual desde $425,700). La página de estadísticas de NAR muestra $431,400 para el mismo mes.

Lo que trae en la mano

La carta de pre-approval

No verificado

Dice

6.5%

FHA

Lo que dice el benchmark público diario para su segmento

6.766%

OBMMIC30YF

Un pre-approval no es una aprobación, su tasa no está bloqueada y no obliga a nadie a nada. Tampoco es un dato de mercado: es lo que un lender le dijo.

Supuesto

Éste es el índice general de 30 años conforming, no el de su cruce LTV × FICO — de esa serie no hay observación que hayamos podido verificar. Para un LTV alto con score medio el índice general se queda corto: la diferencia observada entre el general y el cruce LTV>80 / FICO<680 fue de 16.5 puntos base.

Su número, si compra esta casa con ese pre-approval

Convención de mercado

Principal e intereses

$2,769.10

Seguro hipotecario (MIP)

$191.08

Impuesto predial

$450.38

Seguro de hogar

$187.58

Pago mensual

$3,598.14

$418,907

Préstamo base

$434,100 − $15,194

+ $7,331

MIP inicial que se le suma al saldo el día uno

$426,237

Lo que debe el día que firma

96.50%

LTV

97% redondeado para las rejillas

Ingreso $8,025.00/mes · otras deudas $0

Para cuánta casa le alcanza según cada reglamento

FHA, suscripción manual, sin factores compensatorios documentados
Ratio de vivienda / tope de deuda total: 31% / 43%
$292,000No llega
HUD 4000.1 II.A.5.d.viii, suscripción manual con 0 factor(es) compensatorio(s). Con Accept del TOTAL Scorecard manda el AUS, no esta matriz.
FHA, suscripción manual, con dos factores compensatorios documentados
Ratio de vivienda / tope de deuda total: 40% / 50%
$384,000No llega
HUD 4000.1 II.A.5.d.viii, suscripción manual con 2 factor(es) compensatorio(s). Con Accept del TOTAL Scorecard manda el AUS, no esta matriz.
Convencional al 97%, por Desktop Underwriter
Ratio de vivienda / tope de deuda total: — / 50%
$465,000Llega
Fannie B3-6-02: casefiles de DU llegan a 50%. Es el techo más alto del catálogo.

Esta casa cuesta$434,100

Lo que la para no es el ratio de deuda total: es el ratio de vivienda. FHA lleva dos topes y el que se rompe primero es el de adelante. El convencional por DU no tiene ratio de vivienda: solo el 50% de atrás. Esa sola diferencia es toda la brecha.

Supuesto

Ésta es la matriz manual, que es el único reglamento público. Con un Accept del TOTAL Scorecard decide el AUS, y ese veredicto no está publicado en ninguna parte: no hay sandbox público de DU, LPA, GUS ni TOTAL. Así que la lectura honesta es un piso, no un techo — y esa pared que no podemos ver es justo donde la industria guarda su ventaja.

Lo que no está sobre la mesa, y por qué

Aquí no se esconde nada ni se manda nada a una segunda página. Cuando nuestro motor conoce la regla, la cita; cuando no la conoce, lo dice en vez de fingir.

Jumbo
Por debajo del límite conforme: no necesita un jumbo, y el conforming tiene reglas públicas y precio comparable.
FHFA CLL FAQs 2026, pregunta 1
VANuestro motor no decide esto
Nadie en este hogar tiene entitlement. La elegibilidad de VA sale de un Certificate of Eligibility, no de nada que una calculadora pueda calcular — o sea que es una pregunta de papel, no un veredicto del motor, y así queda marcada.
USDANuestro motor no decide esto
El ingreso de su hogar cabe en el límite de USDA, así que el programa no se cae por ingreso. Lo que lo decide es el mapa rural, y todavía no lo tenemos. Fort Worth casi con seguridad no es elegible, pero «casi con seguridad» no es una regla que estemos dispuestos a imprimir como si lo fuera.

02Bloque

El paquete

El paquete que obliga a un lender a darle un Loan Estimate

Seis datos convierten una conversación en una «application» bajo Regulation Z. En cuanto un lender tiene los seis, le debe un Loan Estimate en tres días hábiles, no le puede cobrar nada salvo el credit report, y no le puede exigir papeles de verificación antes. Nosotros le preparamos cinco. El sexto lo entrega ella — a quien quiera y cuando quiera.

Los seis datos

1
NombreVa en el paquete
2
Ingreso bruto del hogar (anual)Va en el paquete
3
Dirección de la propiedadVa en el paquete
4
Valor estimado de la propiedadVa en el paquete
5
Monto del préstamo solicitadoVa en el paquete
6
Número de seguro socialNo va en el paquete
Sin el número de seguro social no hay «application» bajo 12 CFR 1026.2(a)(3)(ii): ni obligación de Loan Estimate, ni consulta dura de crédito, ni trigger lead. Es una decisión jurídica disfrazada de decisión de interfaz, y es la razón de que nadie empiece a llamarla al día siguiente de usar esta página.

Sobre los trigger leads

La ley cortó la venta de trigger leads por los burós el 4-mar-2026, con excepción por consentimiento del consumidor. Aquí no se pide esa autorización.

El miedo que impide pedir una segunda cotización

Casi nadie recoge más de una cotización, y el motivo que da siempre es el mismo: le da miedo que varios lenders le consulten el crédito y le arruinen el puntaje. El regulador contesta esa pregunta en una sola frase, y vale la pena leerla en el original:

“Within a 45-day window, multiple credit checks from mortgage lenders are recorded on your credit report as a single inquiry.”
— Consumer Financial Protection Bureau, Ask CFPB

O sea que toda la búsqueda cabe en una sola ventana. Pida de tres a cinco cotizaciones dentro de 45 días y el informe de crédito ve una consulta, no cinco. Quitarle ese miedo es el producto.

45 días

Una ventana, una consulta

3 días hábiles

El lender le debe el Loan Estimate en

Nada, salvo el credit report

Lo que le puede cobrar por él

Fuente

12 CFR 1026.2(a)(3)(ii) (los seis datos); 12 CFR 1026.19(e)(1)(iii)(A) y (e)(2) (plazo y prohibición de cobrar); CFPB, Ask CFPB «What happens when a mortgage lender checks my credit?» (ventana de 45 días)

Qué pedirle a cada lender, palabra por palabra

Siete peticiones. Seis son cosas que el reglamento ya le da y que casi nadie reclama; la séptima es nuestra, y es la que hace que tres papeles se puedan comparar entre sí.

1
«Aquí van los seis datos de la solicitud. Mándeme el Loan Estimate.»
La regla
12 CFR 1026.19(e)(1)(iii)(A): entregarlo o depositarlo en el correo no más tarde del tercer día hábil después de recibir la solicitud. 12 CFR 1026.2(a)(3)(ii) define cuáles son los seis datos.
2
«No me cobre nada antes de tener el Loan Estimate y decirle que quiero seguir.»
La regla
12 CFR 1026.19(e)(2)(i): ningún cargo antes de que el consumidor reciba el Loan Estimate e indique su intención de proceder. La única excepción es un cargo bona fide y razonable por el credit report.
3
«No me pida papeles de verificación antes de darme el Loan Estimate.»
La regla
12 CFR 1026.19(e)(2)(iii): el acreedor no puede exigir documentos de verificación como condición para emitir el Loan Estimate.
4
«Cotíceme sin discount points. Si me quiere vender puntos, mándeme las dos versiones.»
La regla
12 CFR 1026.37(f)(1)(i): los puntos pagados para bajar la tasa se itemizan aparte, como porcentaje y como monto, bajo la etiqueta literal «____% of Loan Amount (Points)» — y si no se cobran puntos, el campo se deja EN BLANCO. Comparar una tasa con dos puntos contra una tasa sin puntos es exactamente la mentira que este producto existe para romper.
5
«Dígame las dos fechas de expiración: la del rate lock y la de los costos estimados.»
La regla
12 CFR 1026.37(a)(13)(ii): el formulario tiene que decir si la tasa está bloqueada y, si lo está, la fecha y la hora con zona horaria — y aparte, la fecha y hora en que expiran los costos estimados. Son dos relojes distintos y casi nunca caen el mismo día.
6
«Mándeme la lista escrita de proveedores para los servicios que puedo comparar.»
La regla
12 CFR 1026.19(e)(1)(vi)(C): cuando el consumidor puede comparar un servicio de cierre, el acreedor tiene que darle una lista escrita de proveedores. El bloque C es el que ella sí puede mover.
7
«Pongan todos la misma fecha de cierre estimada: el 15 de octubre.»
La regla
Ésta no está en el reglamento: es nuestra, y es la que hace comparables los papeles. El interés prepagado del bloque F corre desde el cierre hasta fin de mes, así que dos Loan Estimates con fechas de cierre distintas se diferencian en F por un motivo que no tiene nada que ver con el lender. Fije la fecha y la diferencia que sobreviva es de verdad.

Cópielo y léalo por teléfono, o imprímalo y lléveselo.

El paquete, listo para entregar

SOLICITUD DE HIPOTECA — DATOS ENTREGADOS
───────────────────────────────────────────────────────
Nombre                           María
Ingreso bruto del hogar (anual)  $96,300
Dirección de la propiedad        Fort Worth, TX — Tarrant County
Valor estimado de la propiedad   $434,100
Monto del préstamo solicitado    $418,907
Número de seguro social          RETENIDO — lo entrega la prestataria directamente, cuando ella decida

CONTEXTO DE LA COTIZACIÓN
───────────────────────────────────────────────────────
Programa                         FHA
Plazo                            30 años, tasa fija
Enganche                         $15,194 (3.5%)
Ocupación                        Residencia principal, 1 unidad
Fecha de cierre estimada         15 oct 2026
Tiempo que piensa quedarse       7 años

Por favor mande el Loan Estimate dentro de tres días hábiles (12 CFR 1026.19(e)(1)(iii)(A)). Cotice sin discount points; si ofrece puntos, mande las dos versiones. Incluya las dos fechas de expiración: rate lock y costos estimados. Incluya la lista escrita de proveedores para los servicios que puedo comparar.

Se manda a 3–5 lenders dentro de la ventana de 45 días, todos con la misma fecha de cierre estimada del 15 oct 2026.

03Bloque

Tres Loan Estimates

Tres Loan Estimates del mismo préstamo, normalizados y puestos uno al lado del otro

La misma casa, el mismo precio, el mismo enganche, el mismo plazo, la misma fecha de cierre. Todo lo que abajo sale distinto, sale distinto porque un lender decidió que lo fuera — o porque una regla lo fijó y ningún lender lo puede tocar. Distinguir esas dos cosas es todo el trabajo.

Por qué estos no llevan nombre de lender

Un Loan Estimate es un precio en firme de un lender con nombre para una persona con nombre. En SU expediente esos tres papeles llevan nombre, porque son suyos. En una pantalla pública no: los nombres de los lenders son públicos, sus precios no lo son, y publicar «tal lender le cotizó 6.5%» es lo único que este producto se niega a hacer.

Cifras de demostración

No verificado

Estos tres son documentos de demostración: las líneas de comisiones están tecleadas para que se vea la mecánica. Todo lo que los rodea es real — el MIP inicial sale de la regla del 1.75%, la prima de título del lender de la tarifa que promulga el Departamento de Seguros de Texas, la tasación de la tabla del VA, el depósito de escrow del cálculo agregado, y el interés prepagado de la tasa de cada documento.

Mismo préstamo, misma fecha de cierre · 15 oct 2026

Tres Loan Estimates del mismo préstamo, normalizados y puestos uno al lado del otro

Concepto	Loan Estimate 3Recibido 8 sept 2026	Loan Estimate 1Recibido 4 sept 2026	Loan Estimate 2Recibido 5 sept 2026	Diferencia
El rate lock expira	8 oct 2026	4 oct 2026	Sin bloquear	—
Los costos estimados expiran	22 sept 2026	18 sept 2026	19 sept 2026	—
A · Origination chargesLas comisiones propias del lender, con los discount points dentro. Aquí es donde vive el lender.
Underwriting fee	$1,395	—	$1,400	$5
1.000% of Loan Amount (Points)	$4,262	—	—	—
Origination fee	—	$1,095	$995	$100
A · Origination charges	$5,657	$1,095	$2,395	$4,562
B · Services you cannot shop forTasación, credit report, certificación de inundación — y en un FHA el MIP inicial, que es el 1.75% del préstamo base por regla y sale idéntico en los tres.
Appraisal fee	$775	$775	$775	—
Credit report fee	$75	$65	$85	$20
Flood certification	$20	$19	$25	$6
FHA upfront mortgage insurance premium	$7,331	$7,331	$7,331	fija
B · Services you cannot shop for	$8,201	$8,190	$8,216	$26
C · Services you can shop forEn Texas la prima de título del lender la promulga el estado, así que es la misma en los tres. Lo que de verdad se mueve aquí es el settlement fee, los endorsements y el survey.
Lender's title insurance policy	$2,392	$2,392	$2,392	fija
Settlement / escrow fee	$525	$395	$650	$255
Title endorsements	$100	$75	$150	$75
Survey	$625	$525	$525	$100
C · Services you can shop for	$3,642	$3,387	$3,717	$330
Total loan costs (A + B + C)Estos tres bloques —y solo estos tres— son lo que el registro federal de hipotecas llama total_loan_costs, y lo que en realidad mide cualquier artículo sobre costos de cierre.	$17,500	$12,671	$14,327	$4,828
Otros costos — fuera de total_loan_costs
E · Impuestos y tasas de gobiernoRegistro del condado. Texas se cita como estado sin transfer tax, y eso no lo hemos verificado en fuente estatal primaria.	$132	$132	$132	—
Prepaid interest · 17 días	$1,290	$1,365	$1,388	$97
Homeowner’s insurance · 12 meses	$2,251	$2,251	$2,251	fija
F · PrepaidsInterés prepagado desde el cierre hasta fin de mes, más doce meses de seguro de hogar. El interés prepagado es la única línea de aquí que cambia con la tasa.	$3,541	$3,616	$3,639	$97
G · Depósito inicial de escrow al cierreCalculado, no adivinado: el saldo proyectado más bajo a fin de mes tiene que ser cero más el cushion permitido, y el cushion no puede pasar de un sexto de los desembolsos anuales.	$5,405	$5,405	$5,405	fija
Efectivo que pone en la mesaEl MIP inicial está dentro del bloque B pero NO es efectivo: va financiado encima del préstamo. Contarlo como dinero al cierre es el error que infla todas las calculadoras de internet.	$34,440	$29,686	$31,365	$4,754
Lo que le queda en la cuenta despuésLas reservas después del cierre son un factor compensatorio documentado en la suscripción manual de FHA. Gastárselas en un discount point puede costarle el factor que la deja calificar.	$8,560	$13,314	$11,635	$4,754
Lo que paga cada mes
Tasa de la nota	6.5%	6.875%	6.99%	—
Discount points	1 pts	—	—	—
Principal e intereses	$2,694.11	$2,800.08	$2,832.91	$139
Seguro hipotecarioIdéntico en los tres: en FHA la prima la fija una regla, y no depende ni del lender ni de su score.	$191.03	$191.09	$191.11	fija
Pago mensual con impuestos y seguro	$3,523.10	$3,629.13	$3,661.98	$139
APR	7.654%	7.916%	8.078%	—
Costo total en su horizonteTodo lo que paga y todo lo que pone durante los años que dice que se va a quedar: cuotas, seguro hipotecario mientras dure, impuestos, seguro, costos de cierre y enganche.	$328,010	$332,126	$336,553	$8,543

Orden de esta tablaOrdenados por costo total en el horizonte de 7 años que ella declaró, de menor a mayor. Es el criterio que HUD bendijo por escrito como presentación neutral en 1996 («APR calculated to include all charges and to account for the expected tenure of the buyer»). Ningún documento se destaca, se promociona, se repite ni se esconde, y ninguno nos paga nada.

Ésta es una comparativa nuestra, no una copia del formulario oficial. Reproducir los encabezados, el contenido y el formato del Loan Estimate H-24 en una estimación escrita entregada antes del de verdad está prohibido por 12 CFR 1026.19(e)(2)(ii), y no lo hacemos.

Lo que dicen de verdad los tres papeles

Dónde está el dinero

Los total loan costs se separan $4,828 entre los tres. Pero el bloque B casi no se mueve, porque lo llena el MIP inicial y eso lo fija una regla; y la prima de título de dentro del bloque C la fija el estado de Texas. Quítele el discount point y la parte del bloque A que controla el lender todavía se separa 2.19× entre el más barato y el más caro — mismo préstamo, misma persona, misma semana.

Es el mismo fenómeno que el dato federal enseña a escala: en una cohorte controlada de 2025 con 531 compras convencionales en un solo condado —mismo programa, mismo plazo, misma ocupación, LTV entre 79 y 81, DTI entre 36 y 43, préstamo entre $300,000 y $500,000, o sea prestatarios indistinguibles para un underwriter— el percentil 90 pagó 3.71 veces lo que pagó el percentil 10.

Observado

El de la tasa más baja le está vendiendo un punto

La tasa más barata de la mesa cuesta $4,262 por adelantado, y compra $105.97 al mes frente a la tasa más barata de las que vienen sin punto. Se recupera en 41 meses y ella dice que se queda 84 meses, así que con esos números el punto se paga solo — pero sale de las reservas que FHA cuenta como factor compensatorio, y ese canje no está en ningún Loan Estimate.

Equilibrio contra su horizonte

41 / 84

Efectivo ahora contra costo después

Y el papel que gana en su horizonte no es el que menos efectivo pide. Entre el efectivo más barato al cierre y el costo total más barato hay $4,754, y apuntan en direcciones opuestas. Cuál de los dos importa depende enteramente de cuánto se quede — que es la pregunta que este producto hace primero y todos los demás hacen al final.

Efectivo que pone en la mesa

$29,686 el más bajo$34,440 el más alto

Costo total en su horizonte

$328,010 el más bajo$336,553 el más alto

APR

El APR legal deja fuera justo los costos más variables —título, tasación, credit report, survey—, así que dos préstamos con el mismo APR pueden costar miles de dólares distintos en la mesa. Y la ley solo le exige ser exacto dentro de un octavo de punto: por debajo de eso, una diferencia no informa nada. Estos tres están separados por más de un octavo de punto, así que la diferencia es real.

Qué mide el registro federal

Dentro de total_loan_costs

A. Origination Charges (comisiones del prestamista, incluidos los discount points)
B. Services You Cannot Shop For (tasación, credit report, flood certification, y el UFMIP de FHA cuando lo paga el prestatario)
C. Services You Can Shop For (settlement agent, seguro de título del prestamista)

Fuera — y fuera de todo comparador

E. Taxes and Other Government Fees (registro, impuestos de transmisión)
F. Prepaids (interés prepagado, primas, impuestos)
G. Initial Escrow Payment at Closing
H. Other (póliza de título del propietario)

Fuente

CFPB, «2023 Mortgage Market Activity and Trends» (diciembre 2024), pp. 24 y notas 21 y 23 · Cálculo propio sobre microdatos primarios HMDA 2025 (FFIEC/CFPB), county 48201, descargados vía /v2/data-browser-api/view/csv. Cifras reproducidas y corregidas por el verificador del informe.

04Bloque

Los documentos

Cada documento, con la razón por la que existe y lo que cuesta que falte

Listas de documentos requeridos hay en todas partes y no sirven de nada, porque ninguna dice qué decide cada papel. Esa columna es la mitad del producto. Cada cifra de la línea roja de abajo se recalculó corriendo el motor otra vez sin ese documento.

Talones de pago y W-2 de los dos perceptores

Campo 11 de los 20 que mueven el precio

Qué decideDos perceptores, un solo hogar. Los dos ingresos cuentan para el ratio de deuda contra ingreso, y el papel que hace falta depende de cómo se gana cada uno — W-2, 1099, autoempleo, renta, pensión, militar. El tipo no cambia cuánto vale: cambia qué papel lo prueba.

Lo que cuesta que falte

Con solo uno de los dos documentado, el precio máximo que soporta la matriz manual de FHA cae de $292,000 a $134,000.

Declaración de compradora primeriza

Campo 15 de los 20 que mueven el precio

Qué decideEntre 95.01% y 97% de LTV, el convencional exige que al menos un prestatario sea first-time homebuyer. Y el convencional al 97% es el único programa de esta página que llega a la casa que ella mira.

Lo que cuesta que falte

El convencional al 97% queda excluido de golpe — y con él se va el único reglamento que llega a esta casa.Fannie Selling Guide B2-1.3-01 (5-nov-2025)

Ingreso del hogar medido contra el ingreso mediano del área

Campo 14 de los 20 que mueven el precio

Qué decideUn comprador primerizo en o por debajo del 100% del ingreso mediano del área (120% en zona de alto costo) se ahorra TODOS los recargos por perfil. El ingreso del hogar y el FIPS del condado son campos de precio, no de cortesía.

Lo que cuesta que falte

Su convencional lleva 1.125 puntos de recargo por perfil. Documentado, la exención los llevaría a cero: $4,737.

Extractos bancarios con las reservas después del cierre

Campo 18 de los 20 que mueven el precio

Qué decideLas reservas documentadas después del cierre son un factor compensatorio en la suscripción manual de FHA, y los factores compensatorios son lo que mueve los topes de 31/43 a 40/50.

Lo que cuesta que falte

Sin dos factores documentados su tope de FHA se queda en 31/43 en vez de 40/50, y el precio máximo cae de $384,000 a $292,000.

Puntaje de crédito de cada prestatario por separado

Campo 10 de los 20 que mueven el precio

Qué decideLa regla difiere por programa y casi nadie la conoce: el convencional usa el PROMEDIO de las medianas de cada prestatario, FHA usa el MÁS BAJO entre prestatarios. Dos personas con 640 y 691 dan 665 en convencional y 640 en FHA — dos préstamos distintos de la misma pareja.

Lo que cuesta que falte

Si el segundo prestatario sale en 640: FHA casi no se mueve, porque su prima no depende del score en absoluto ($0.03 al mes). El convencional se mueve por tres lados a la vez — $115.80 al mes de prima, $526 de recargo, y el propio ancla de tasa se cae de su banda de 6.766% a 6.931%, que ya son $3,895 de interés de más dentro de su horizonte. Los tres juntos: $14,149.

El avalúo

Campo 4 de los 20 que mueven el precio

Qué decideEn una compra, el LTV va sobre el MENOR entre el precio de contrato y el valor tasado. Un avalúo bajo no le baja el precio que acordó pagar: le sube el ratio que está suscribiendo el lender.

Lo que cuesta que falte

No es que falte: es que puede salir bajo. Un avalúo en $428,000 le empuja el ratio a 97.88%, por encima del techo de 96.5% de una compra FHA. Tendría que poner $5,887 más en efectivo o renegociar el precio.

Origen de los fondos del enganche

Campo 5 de los 20 que mueven el precio

Qué decideNo solo cuánto, sino de dónde salió y cuándo entró. Y aquí el monto importa al dólar, porque el escalón del seguro hipotecario no está en «10% de enganche»: está en 90.00% de LTV, medido sobre el préstamo base excluyendo la prima inicial.

Lo que cuesta que falte

Con sus $43,000 completos el ratio queda en 90.09% y la prima corre los 360 meses enteros. Con $410 más queda en exactamente 90.00% y la prima se acaba a los 132 — $410 en la mesa contra $18,771 de prima.

Historial documentado del cuarto en renta

Campo 11 de los 20 que mueven el precio

Qué decideEl cuarto es ingreso de verdad y está pagando la hipoteca todos los meses. Que un underwriter pueda contarlo es otra pregunta distinta de que exista, y depende de tener historial documentado — una regla que no hemos podido verificar en fuente primaria, así que la contamos en cero.

Lo que cuesta que falte

Hoy cuenta cero. Cada $100 al mes que se puedan documentar valen unos $5,000 de precio máximo de compra.

Fíjese en lo que NO está en esta lista: el número de seguro social. No es un documento que nos deba, y no se lo pedimos nunca.

Cada cifra de las líneas rojas de arriba se produjo corriendo el motor otra vez sin esa entrada, sobre el mismo horizonte de 7 años que el resto del expediente.

05Bloque

Su ingreso

Su ingreso, y cuánto vale de verdad cada fuente para calificar

A este hogar entran tres fuentes de dinero cada mes, y un underwriter las cuenta de tres maneras distintas. Ésta es la pregunta que el que trabaja por cuenta propia hace primero y le contestan último.

$96,300 al año · $8,025.00/mes

Las tres fuentes

Proyectado

Fuente	Cuánto vale hoy para calificar	Qué lo prueba
Primer perceptor	Cuenta completo	Talones de pago y W-2, o el equivalente según cómo gane cada uno
Segundo perceptor	Cuenta completo	Talones de pago y W-2, o el equivalente según cómo gane cada uno
El cuarto en renta	Cero	Historial de renta documentado

Fuente

El total del hogar está anclado en el ingreso mediano del comprador hispano, que es un ancla de segmento y no su nómina. Cómo se reparte ese total entre los dos perceptores no está en el expediente, y el reparto no cambia el ratio: cambia qué papel hace falta.

No verificado

Que es justo el punto para cualquiera que trabaje por cuenta propia: el valor en dólares del ingreso no cambia por ganarlo en un 1099. Lo que cambia es la documentación, y cuántos años de ella exige cada programa. Esa regla es de las primeras que nos falta cerrar: no está verificada en nuestras fuentes y no la vamos a imprimir como si lo estuviera.

No verificado

El ingreso de un boarder no cuenta sin historial documentado, y no pudimos verificar en fuente primaria qué historial exige exactamente cada programa. Contarlo en cero es la dirección conservadora: contarlo le inflaría la capacidad de compra, que es el lado peligroso del error.

Cada $100 al mes de renta del cuarto que se pueda documentar vale unos $5,000 de precio máximo de compra. El cuarto no es poca cosa: es un enganche entero de poder de compra durmiendo en una habitación.

No contra un 43% genérico. Cuatro reglamentos, cuatro pares de números distintos, y el orden de generosidad invierte la intuición popular de que FHA perdona más.

Su ratio contra los topes que de verdad le aplican

44.8%

Su ratio de vivienda

$3,598.14 /mes ÷ $8,025.00

44.8%

Su ratio de deuda total

+ $0 de otras deudas mensuales

FHA manual · sin factores compensatorios
Ratio de vivienda44.8% / 31% · se pasa
Deuda total44.8% / 43% · se pasa
HUD 4000.1 II.A.5.d.viii, suscripción manual con 0 factor(es) compensatorio(s). Con Accept del TOTAL Scorecard manda el AUS, no esta matriz.
FHA manual · con un factor documentado
Ratio de vivienda44.8% / 37% · se pasa
Deuda total44.8% / 47% · cabe
HUD 4000.1 II.A.5.d.viii, suscripción manual con 1 factor(es) compensatorio(s). Con Accept del TOTAL Scorecard manda el AUS, no esta matriz.
FHA manual · con dos factores documentados
Ratio de vivienda44.8% / 40% · se pasa
Deuda total44.8% / 50% · cabe
HUD 4000.1 II.A.5.d.viii, suscripción manual con 2 factor(es) compensatorio(s). Con Accept del TOTAL Scorecard manda el AUS, no esta matriz.
Convencional · por Desktop Underwriter
Ratio de viviendasin tope de vivienda
Deuda total46.8% / 50% · cabe
Fannie B3-6-02: casefiles de DU llegan a 50%. Es el techo más alto del catálogo.

VA · decide el ingreso residual
Solo de contexto — para éste no es elegible
Ratio de viviendasin tope de vivienda
Deuda total44.8% / 41% · se pasa
38 CFR 36.4340(c): 41% es DISPARADOR DE DOCUMENTACIÓN, no tope. Lo que decide es el residual income.
USDA · el par más estricto del catálogo
tope duroSolo de contexto — para éste no es elegible
Ratio de vivienda44.8% / 29% · se pasa
Deuda total44.8% / 41% · se pasa
7 CFR 3555.151(h)(1)(i): 29/41, el par más estricto del catálogo. Cuidado infantil y transporte NO cuentan como deuda.

VA y USDA salen para que se vea el orden de generosidad, y vale la pena verlo: la intuición popular de que FHA perdona más se equivoca en las dos direcciones. Sus propios ratios están calculados sobre el pago de FHA, porque ése es el préstamo que ella trae.

Solo el pago de la vivienda se le lleva el 44.8% del ingreso bruto. En la matriz manual de FHA el tope de vivienda es 31%, o 40% con dos factores compensatorios documentados — así que el ratio de vivienda se rompe antes que el de deuda. El convencional por Desktop Underwriter no tiene tope de vivienda: solo el 50% de deuda total, y ella está en 46.8%. Por eso el convencional llega a esta casa y el FHA que le pre-aprobaron no.

La pregunta que la gente hace de verdad —«¿puedo comprar el carro antes de cerrar?»— resuelta despejando el tope: margen = tope × ingreso − pago completo de vivienda.

Cuánto le queda para pedir prestado para otra cosa

FHA manual · sin factores compensatoriosNinguno. Ya se pasa sin tener ninguna deuda.
FHA manual · con un factor documentado$173.61/mes
FHA manual · con dos factores documentados$414.36/mes
Convencional · por Desktop Underwriter$259.99/mes

Y ésta es la versión optimista. El expediente no registra sus deudas recurrentes, así que todo lo de arriba está calculado en cero — el supuesto que más capacidad de compra le da. Cualquier pago de carro, préstamo estudiantil o mínimo de tarjeta real empeora todas las cifras de esta página, nunca las mejora.

06Bloque

Los tres golpes

Los tres golpes que ya están agendados, con fecha y con cifra

Ninguno de los tres sorprende a la industria. Los tres son aritmética, los tres se saben antes de firmar, y ninguno sale en un comparador de tasas. Verlos antes es literalmente para lo que existe este producto.

Golpe 1 · Día uno

Empieza debiendo más de lo que pidió

El MIP inicial de FHA es el 1.75% del préstamo base, y va financiado: no se paga en la mesa, se le suma al saldo. Ella pide $418,907 y firma por $426,237. En el Closing Disclosure aparece dentro de «services you cannot shop for» — la sección que no puede negociar.

$418,907

Lo que pide

+ $7,331

1.75% de prima inicial, financiada

$426,237

Por lo que firma

Lo que esa prima financiada cuesta en interés a lo largo del plazo completo: $9,814

La regla

24 CFR 203.284 — la prima se excluye del LTV y se excluye de la base de la prima anual: «excluding the portion of the remaining balance attributable to the premium». Casi todas las calculadoras de internet la suman a las dos cosas, lo que le sube la banda de tarifa Y la base sobre la que se cobra: el error se paga dos veces.

Y es la razón de que los costos de cierre de FHA se vean como se ven a escala nacional

Observado

Mediana de costos de cierre, compra FHA$11,368
Mediana de su grupo demográfico$9,080
Mediana de costos de cierre, todas las compras$6,684

Cuidado con una etiqueta que circula mal: los $5,911 que suelen citarse como «la mediana convencional» no lo son. Son la mediana del grupo blanco no hispano, de un desglose por grupo, no por producto. Mezclar los dos convierte una brecha racial en una comparación de productos.

Fuente

CFPB, «2023 Mortgage Market Activity and Trends» (diciembre 2024), pp. 24-27, Tablas 3D y 3H · Originaciones del año 2023

Golpe 2 · Todos los meses durante treinta años

Su seguro hipotecario no muere nunca

Con 3.5% de enganche el ratio queda en 96.50%, que cae en el tramo de «más del 95%», y la prima corre 55 puntos base durante el plazo COMPLETO. No se cancela. Para quitársela hay que refinanciar. Con 10% de enganche —un ratio de 90% o menos— esa misma prima se acabaría a los once años.

La regla

La duración de la prima anual de FHA depende solo del LTV y del plazo. No de su score, no de su historial de pago, no de lo que valga la casa después.

Eso sí, va bajando — y eso importa

FHA cobra la prima anual sobre el saldo pendiente medio de cada año, así que la cuota baja todos los años: $191.08 el primero, $165.89 el décimo, $7.90 el trigésimo. El PMI convencional es al revés: una cantidad fija sobre el préstamo ORIGINAL hasta que termina. Son dos motores distintos y enseñarlos como uno solo falsea la comparación.

FHA · MIP · 360 mesesEl convencional, para contrastar · 148 mesesAño del préstamo

FHA · MIP

Mensual, año uno

$191.08

Cuánto dura

360 meses

Prima total a lo largo de la vida del préstamo

$45,589

El convencional, para contrastar

Mensual, fija sobre el préstamo original

$378.97

Termina por ley

mes 148 · abril de 2039

Prima total a lo largo de la vida del préstamo

$56,087

En un convencional la prima termina por ley federal cuando el saldo programado llega al 78% del valor original, y se puede cancelar a petición escrita al 80%. Con sus números eso es el mes 148 —unos 12.3 años— y ahí se acabó.

Supuesto

Aquí hay dos cosas que casi todo el mundo se equivoca. Primera: los umbrales van sobre el valor ORIGINAL, así que que la casa se revalorice no adelanta nada. Segunda: el «mes 89» que circula por todas partes solo sale con una tasa cercana al 3%; con las tasas de hoy el saldo tarda bastante más. Eso no debilita el argumento —doce años de prima son mucho más dinero que siete— pero la cifra tiene que ser la que calcula el motor, no la heredada.

Prima dentro de su horizonte de 7 años

FHA · MIP$15,454

El convencional, para contrastar$31,833

Y aquí está el giro honesto: en siete años la prima de FHA le cuesta MENOS que la del convencional, porque su score coloca la prima privada en una banda cara. La prima de FHA es ciega al score; la del convencional no. Qué programa gana depende de cuánto se quede, y la respuesta se voltea.

Golpe 3 · Mes 14 · enero de 2028

En el mes catorce le sube el pago, y le sube dos veces a la vez

Al cerrar el año de cómputo del escrow, el servicer vuelve a analizar la cuenta. Si los impuestos y el seguro subieron, pasan dos cosas el mismo día: el faltante se le reparte en doce meses o más, Y ADEMÁS le suben el depósito base del año que viene porque la factura anual es mayor. Los dos incrementos caen en el mismo recibo.

La regla

12 CFR 1024.17 — la contabilidad agregada es obligatoria, el cushion no puede pasar de un sexto de los desembolsos anuales estimados (dos meses), y un faltante de un mes de depósito o más se puede cobrar en cuotas iguales a lo largo de doce meses o más. Es una de las cuatro confusiones que el CFPB documenta en su propio informe de quejas de 2025.

Lo que la cuenta le cuesta al cierre

Desembolsos anuales

$5,405 + $2,251

$7,656

Depósito mensual de escrow

$637.96

Cushion (dos meses, el máximo legal)

$1,276

Depósito inicial al cierre

$5,405

Saldo proyectado a fin de mes durante el primer año

123456789101112

1 dic 2026 → 1 nov 2027 · mes 2: predial · mes 11: seguro

Saldo proyectado más bajo: $1,276

El punto más bajo de esa curva es el cushion y nada más. Ésa es toda la regla, y es la razón de que el depósito sea calculable al dólar en vez de estimado.

Con la única cifra de crecimiento que tiene fuente

Proyectado

El seguro subiendo 2.4% al año —el suelo del rango que publican los reguladores de seguros— y el predial plano, porque ninguna fuente de nuestra investigación cuantifica la subida. Resultado: $4.50 al mes. Ése es el suelo del golpe, no un pronóstico.

Fuente

NAIC, análisis del mercado de homeowners 2018-2024 (rango publicado 2.4%-5.3% anual real)

Sin observación

Serie histórica del appraisal district de Tarrant County, o la ACS por condado año contra año.

Y el mecanismo que de verdad produce el susto en Texas

Sin observación

Aquí el escrow inicial suele armarse con el recibo del VENDEDOR, mientras que el de la compradora llega reevaluado al precio de compra. Nadie ha cuantificado esa reevaluación en fuente primaria, así que lo que sigue es una sensibilidad, no una proyección: lo que produce la misma aritmética si el recibo vuelve más alto.

Recibo del predial en el año 2	Faltante repartido en 12 meses	Subida del depósito base	Subida mensual total
$5,405 · plano, con fuenteProyectado	—	+ $4.50	+ $4.50
$5,675 · +5%	+ $22.52	+ $27.02	+ $49.54
$5,945 · +10%	+ $45.04	+ $49.54	+ $94.58
$6,215 · +15%	+ $67.56	+ $72.06	+ $139.62
$6,485 · +20%	+ $90.08	+ $94.58	+ $184.65

El doble incremento es el punto: en cada escalón de arriba, más o menos la mitad de la subida es reponer el hueco del año pasado y la otra mitad es fondear la factura mayor del año que viene. Son dos mecanismos separados y llegan en el mismo sobre, que es exactamente por lo que la gente llama al servicer creyendo que hay un error.

No verificado

Confirmar la práctica del appraisal district de Tarrant County y el efecto del homestead exemption del vendedor.

07Bloque

Ayuda al enganche

Ayuda al enganche: 2,746 programas, y casi nadie usa uno

La contribución mediana son $15,000. En Dallas son $16,862. Alrededor del 44% de los compradores de las diez metrópolis mayores es potencialmente elegible para algo — y en 2023 solo el 15% de los prestatarios de FHA usó ayuda de fuente gubernamental. Nadie hace este cruce dentro del flujo de cotización, y así se vería.

Contado al 1 jul 2026

Cómo es el catálogo

Observado

2,746

Programas contados a nivel nacional

2,114

Activos y con fondos

632 inactivos, suspendidos o en lista de espera

$16,862

Ayuda mediana · Dallas

$15,000 a nivel nacional

Disponibles para compradores primerizos62%
Sin restricción de ingreso11%
Estructurados como segunda hipoteca56%
Subvención a fondo perdido9%
Administrados por gobiernos municipales39%
Potencialmente elegibles en las diez metrópolis mayores44%
Prestatarios de FHA que usaron ayuda de fuente gubernamental en 202315%

Lea esas dos últimas juntas y la brecha es toda la historia: cerca del 44% de los compradores podría recibir ayuda, y el 15% de los prestatarios de FHA la recibió de fuente gubernamental. Y el 56% de estos programas es una segunda hipoteca, no un regalo — eso es deuda con sus propias condiciones, y va en el ratio de deuda, no en la columna de «dinero gratis».

Fuente

Down Payment Resource, «Homeownership Program Index» al 1-jul-2026 (conteo de programas y reparto por tipo y administrador); Urban Institute, «Expanding down payment assistance awareness could help more people afford a home» (uso, elegibilidad y medianas de 2022-2023) · Conteo de programas al 1-jul-2026; uso y medianas de 2022 y 2023

No podemos nombrarle los programas. Sí podemos cruzar su expediente contra las restricciones que la propia encuesta describe, que es más de lo que hace hoy cualquier flujo de cotización.

Lo que su propio expediente ya dice sobre las puertas

Es compradora primeriza
abre el 62% de los programas reservados a primerizos
Ingreso del hogar contra el mediano del área
desconocido — y solo el 11% de los programas no tiene restricción de ingreso
Residencia principal, una unidad
la configuración estándar para la que están escritos estos programas
Tarrant County, Texas
los programas municipales son el 39% del catálogo, y van condado por condado

$16,862 · ayuda mediana en Dallas, 2022

Qué le haría a este préstamo la mediana de Dallas

Enganche	LTV	Prima	Prima a lo largo de la vida	Pago mensual	Ratio de vivienda
El mínimo del 3.5%, como se lo pre-aprobaron$15,194	96.50%	55 bps · 360 meses	$45,589	$3,598.14	44.8%
El mínimo más la ayuda mediana de Dallas$32,056	92.62%	50 bps · 360 meses	$39,776	$3,462.31	43.1%
Todo su ahorro$43,000	90.09%	50 bps · 360 meses	$38,693	$3,385.43	42.2%
Todo su ahorro más la ayuda mediana de Dallas$59,862	86.21%	50 bps · 132 meses	$19,083	$3,266.97	40.7%

La ayuda no va en realidad del enganche. Apilada encima de su propio ahorro le baja el ratio por debajo del 90%, que es el escalón donde la prima deja de correr todo el plazo y se acaba a los once años — $26,505 MENOS de prima a lo largo del préstamo, $331.17 menos de cuota todos los meses, y un ratio de vivienda que baja de 44.8% a 40.7% contra un tope del 40%. La mueve de «no» a «casi» en el único reglamento que está publicado.

Y la versión más pequeña del mismo punto: le faltan $410 para el escalón del 90.00%. La ayuda mediana de Dallas es 41 veces eso.

A propósito no metemos estos escenarios en la columna de costo total al horizonte. El motor cuenta el enganche entero como dinero suyo, y el 56% de estos programas es una segunda hipoteca — dinero de otro con sus propias condiciones de pago. Meter el dinero de un tercero en su línea de «enganche» falsearía la comparación en la dirección bonita.

Lo que todavía no podemos hacer, dicho sin rodeos

El catálogo de los 2,746 programas es de un proveedor comercial de datos, no de un organismo público. No lo tenemos. Hay dos maneras honestas de conseguirlo —licenciarlo, o construir el rastreo de los 1,068 administradores municipales— y las dos son trabajo, no un fin de semana. Hasta entonces este bloque enseña la forma de la oportunidad y sus propias puertas, y no nombra ningún programa.

25 ago 2026 · 7 agencias federales

Y el suelo se movió hace dos semanas. El 25 de agosto de 2026 siete agencias federales rescindieron el comunicado interagencial de 2022 sobre los Special Purpose Credit Programs —el vehículo legal principal del crédito y la asistencia dirigidos a compradores subatendidos—. No los vuelve ilegales bajo las leyes de crédito justo, pero les retira el respaldo regulatorio, y el panorama de los 2,746 programas es exactamente el panorama que daba ese respaldo por hecho.

Fuente

HUD, CFPB, DOJ, FDIC, NCUA, OCC y FHFA — rescisión del «Interagency Statement on Special Purpose Credit Programs Under ECOA and Regulation B» de febrero de 2022

08Bloque

Lo que este expediente todavía no sabe

Cada cifra de arriba tiene fuente o tiene etiqueta. Éstos son los huecos: qué falta, qué bloquea y qué haría falta para cerrarlo. Un producto que esconde esta lista es un producto al que un lender va a pillar en una reunión.

Qué falta	Qué bloquea	Cómo se cierra
El benchmark diario de tasa de su cruce exacto de LTV × FICO	Todos los pagos de esta página están anclados al índice general de 30 años conforming, porque de la serie de su cruce no hay observación que hayamos podido verificar. Para un LTV alto con score medio el índice general se queda corto — la diferencia observada contra el cruce LTV>80 / FICO<680 fue de 16.5 puntos base.	Bajar la serie segmentada del repositorio público. Y anotar el riesgo de dependencia: ese índice se licencia de forma revocable, así que un plan sin plan B es un riesgo de producto, no un detalle de atribución.
Un diferencial de tasa verificado de FHA contra convencional	FHA se cotiza aquí con el ancla convencional y sin restar nada. La versión anterior de nuestro motor traía diferenciales escritos a mano; salían de la intuición, y ya no están.	Observar la serie propia de cada programa en vez de postular el diferencial.
Sus deudas mensuales recurrentes	Todos los ratios de esta página están calculados con deuda cero, que es el supuesto que más capacidad de compra le da. Los veredictos son un techo, no una estimación.	Preguntárselo. Es el campo 12 de los 20.
El ingreso mediano del área de Fort Worth	Si aplica la exención de recargos por perfil. Vale $4,737 en el convencional, y es la diferencia entre 1.125 puntos y cero.	Cruzar su ingreso calificable contra el mediano publicado para la metrópoli.
El veredicto de la suscripción automatizada	La respuesta de verdad a «para cuánta casa alcanza». Las matrices manuales son públicas; los sistemas que deciden casi todo el volumen real no lo son, y no hay sandbox público de ninguno. Nuestro techo de $292,000 en FHA es el piso manual, y el AUS bien puede decir más.	Exige convertirse en socio comercial aprobado. Ésta es la pared, y es la misma pared que separa enseñar costo calculado de enseñar un precio en firme.
El catálogo de los 2,746 programas de ayuda al enganche	Nombrarle un solo programa al que pueda presentarse de verdad.	Licenciar la base comercial, o construir el rastreo de los 1,068 administradores municipales.
Los impuestos de transmisión, verificados estado por estado	El bloque E de la comparación fuera de Texas. No existe fuente nacional primaria: son 51 jurisdicciones más condados, a mano. Y no es poca cosa — en Filadelfia el transfer tax de una casa de $500,000 son $22,890, más de tres veces el costo total mediano del país, y no sale en ningún comparador porque no está en el registro federal.	Construir la tabla desde el departamento de rentas de cada estado. No hay atajo.
El precio real del seguro hipotecario privado	La prima del convencional de esta página está modelada con la única de seis aseguradoras que todavía publica tarifa. Las otras cinco cotizan solo por motor propietario dentro del sistema de precios del lender — y la prestataria ni siquiera elige la aseguradora.	Convenios con al menos dos aseguradoras hipotecarias. Hasta entonces es un proxy declarado.

Lo que el propio motor declaró mientras calculaba este expediente

No verificado

Cada resultado que devuelve nuestro motor arrastra sus supuestos, con la etiqueta de fiabilidad de la constante de la que salió. Éstos son los que hay detrás de las cifras de esta página. No se filtró nada: si no cabe en pantalla, el problema es de la pantalla, no del motor.

FHA_CONVENCION_PROMEDIONo verificado
Promediado con la convención «MEDIA_DE_SALDOS_MENSUALES». HUD dice «saldo pendiente medio» pero no publica la convención exacta de promediado en fuente que se haya podido leer.
FHA_UMBRAL_EN_DISPUTAEn disputa
Umbral de tarifa aplicado: $726,200 (interpretación APPENDIX_1_0). Appendix 1.0 (rev. 20-mar-2023, vigente en Update 18 de 12-ago-2026) imprime $726,200; la ML 2023-05 lo redefine como «the national conforming loan limit» ($832,750 en 2026). Ambas verificadas en fuente primaria y mutuamente incompatibles.

El resto de los supuestos, todos verificados (15)

SIN_AVALUO
No se recibió avalúo: el LTV se calcula sobre el precio. En compra el valor es el MENOR entre precio y avalúo, así que un avalúo bajo subiría el LTV y podría mover la banda.
LIMITE_FHA_SIN_CONDADO
Se usó el PISO nacional de FHA ($541,287 en 1 unidad), que es el que rige en la mayoría de condados. El límite real es por condado y NO está en el CSV de la FHFA: sale de los ficheros CHUMS de HUD (entp.hud.gov). En un condado de alto costo puede llegar a $1,249,125, así que este corte puede excluir un préstamo que allí sí sería elegible.
LLPA_NO_APLICA
Los LLPA / Credit Fees son de Fannie y Freddie: no aplican a FHA, VA ni USDA, que tienen su propia estructura de primas y comisiones.
FHA_UFMIP_EXCLUIDO
El UFMIP financiado se excluye del LTV y de la base del MIP anual, por 24 CFR 203.284 («excluding the portion of the remaining balance attributable to the premium»).
FHA_MIP_DECRECIENTE
MIP anual de 55 bps sobre el saldo medio del año: la cuota BAJA cada año. La cifra del año 1 no es una cuota a 30 años.
FHA_MIP_NO_MUERE
Con LTV 96.5% el MIP dura el plazo COMPLETO (360 meses): no se cancela nunca. Para quitárselo hay que refinanciar. Solo con LTV <=90% (10% de enganche) bajaría a 11 años.
APR_EXCLUSIONES
Excluidos del finance charge 0 cargo(s) por 1026.4(c)(7) —título, tasación, credit report, levantamiento, preparación de documentos, si son bona fide— y por 1026.4(c)(5) —seller points—. El APR legal deja fuera lo más variable entre prestamistas.
APR_TOLERANCIA
La ley considera exacto un APR que no se desvíe más de 0.125 puntos porcentuales (1/8). Diferencias menores NO son informativas y el ranking no debe fingir una precisión que la ley no exige.
BANDA_SCORE_MAYOR_O_IGUAL
Las bandas de score se aplican como «>=». Fannie imprime «>740» y Freddie «>=740»; un score de exactamente 740 no cae en ninguna fila de Fannie. Se sigue la lectura de Freddie.
PMI_PROXY_ENACT
Prima de MI modelada con la rate card pública de Enact (act. 17-jul-2025). MGIC, Radian, Essent, National MI y Arch cotizan solo por motor propietario dentro del LOS/PPE del prestamista, y el prestatario no elige aseguradora. Esto es un proxy declarado.
HPA_SOBRE_VALOR_ORIGINAL
Las tres fechas van sobre el valor ORIGINAL (menor entre precio y avalúo). La apreciación de la vivienda no adelanta la cancelación bajo HPA; para eso están las reglas del GSE, que son distintas y no están verificadas en este proyecto.
HPA_BUEN_HISTORIAL
La cancelación a petición exige «good payment history», que son DOS ventanas distintas: sin mora de 60+ días en los meses 13 a 24 hacia atrás, y sin mora de 30+ días en los últimos 12. La versión intuitiva («60+ en los últimos 12») deniega cancelaciones que la ley concede.
ESCROW_AGREGADO
Aggregate accounting obligatorio (12 CFR 1024.17): la cuenta se analiza como un todo. Cushion topado en un sexto de los desembolsos anuales (2 meses).
ESCROW_DOBLE_INCREMENTO
El pago del año 2 sube por DOS vías a la vez: el shortage repartido a 12 meses (§1024.17(f)(3)) MÁS la subida del depósito base porque la factura anual creció. Es una de las cuatro confusiones que el CFPB documenta en su informe de quejas de 2025.
ESCROW_REPARTO_DEL_FALTANTE
El faltante es menor que un mes de depósito: el servicer PUEDE exigirlo de una sola vez. Aquí se reparte en 12 meses, que es lo habitual y lo conservador para la cuota mensual.

Y las advertencias que el motor levantó sobre este préstamo concreto

FHA · 3.5%

No hay diferencial verificado de FHA frente a convencional. OBMMI publica una serie propia (p. ej. OBMMIFHA30YF) y esa es la vía correcta: observar el diferencial, no postularlo. Se cotiza con el ancla convencional, sin restar nada inventado.
Sin observación para el segmento OBMMIC30YFLVGT80FB680A699. Se usa el OBMMI general de 30 años conforming, que promedia todos los perfiles: para un LTV alto con score bajo SUBESTIMA la tasa (la diferencia observada entre el general y el cruce LTV>80/FICO<680 fue de 16.5 pb).
El seguro hipotecario de FHA lo va a pagar los 30 años completos. Para quitárselo hay que refinanciar. Con 10% de enganche (LTV <=90%) bajaría a 11 años.
DTI de 45%, por encima del 43% de FHA. HUD 4000.1 II.A.5.d.viii, suscripción manual con 0 factor(es) compensatorio(s). Con Accept del TOTAL Scorecard manda el AUS, no esta matriz.
Ratio de vivienda de 45%, por encima del 31% de FHA.

Convencional · 97%

Sin observación para el segmento OBMMIC30YFLVGT80FB680A699. Se usa el OBMMI general de 30 años conforming, que promedia todos los perfiles: para un LTV alto con score bajo SUBESTIMA la tasa (la diferencia observada entre el general y el cruce LTV>80/FICO<680 fue de 16.5 pb).

Supuesto

Una calculadora que devuelve un número y se traga sus propias advertencias no es una calculadora: es una herramienta de venta. La nuestra devuelve las dos cosas, y la pantalla enseña las dos.