Por qué el pago sube en el mes 14

El recibo del impuesto predial y la prima del seguro de la casa llegan una vez al año, por cantidades grandes, en fechas que usted no controla. La cuenta de escrow existe para que ninguno de los dos llegue de golpe: el servicer cobra un doceavo del total anual con cada pago, lo guarda, y paga los recibos cuando vencen.

Ésa es toda la idea, y es buena. El problema es que la cuenta no es una cuenta de ahorros a su nombre. Es una proyección, que corre bajo reglas que dicen cuánto se puede retener, cómo tiene que comportarse el saldo a lo largo del año y qué pasa cuando la proyección sale mal. Las tres cosas están en un solo reglamento, y las tres se calculan.

Importa que en la cuenta solo van las partidas que se escrowan. La cuota de la homeowners association, si la hay, no está aquí: se factura aparte, y un pago mensual que le canten «con escrow» no la incluye.

El bloque G del Loan Estimate —«Initial Escrow Payment at Closing»— no es una comisión, no se negocia, y tampoco es arbitrario. Es la cantidad exacta que hace falta para que la cuenta, corrida doce meses hacia adelante con los recibos saliendo en sus fechas, no baje nunca del cushion.

Se puede ver funcionar. Abajo está el saldo proyectado a fin de cada uno de los doce meses del primer año de cómputo, para este caso. La prima del seguro sale el primer mes y el recibo del predial sale el doceavo: por eso la línea sube todo el año y se cae por un precipicio al final. El punto más bajo de esa línea es exactamente el cushion, que es lo que exige el reglamento. Cualquier cosa por encima de eso es dinero que el servicer está reteniendo sin derecho.

Es la única cifra del estado de cierre que usted puede comprobar solo, con una calculadora, y casi nadie lo hace.

Al cerrar el año de cómputo el servicer vuelve a correr la proyección con los recibos que ya conoce. Si esos recibos son mayores que los que había proyectado —y normalmente lo son— pasan dos cosas distintas, y las dos entran en vigor en el mismo estado de cuenta.

La gente se espera una. Casi nadie se espera las dos, y nadie se lo avisa, que es exactamente por lo que esto aparece en las quejas del regulador como sorpresa y no como disputa. No hay nada que disputar: el servicer está haciendo lo que dice el reglamento.

La segunda es además la que se acaba. La cuota del shortage se cae a los doce meses; el depósito base nuevo se queda. Así que el pago no vuelve a donde estaba: vuelve a un nivel que sigue siendo más alto que el del año pasado, un año después.

Depende enteramente de cuánto se muevan los recibos, y no hay ninguna fuente primaria que diga cuánto se mueven normalmente. En vez de escoger el número que deja bonita la historia, aquí está la escalera entera: busque la fila que se parezca a lo que usted cree que van a hacer su condado y su aseguradora.

Lea la escalera por lo que es: cada fila mueve LOS DOS recibos a la vez y en el mismo porcentaje, o sea que es una sensibilidad y no un pronóstico. Ninguna fuente de la investigación cuantifica cuánto crece un recibo de predial en Texas, así que ninguna fila de aquí tiene fuente. La cifra que sí la tiene está en el panel de debajo de la tabla, y no es una fila de ella: los propios reguladores del seguro publican un rango de cuánto han crecido las primas de vivienda —entre 2.4% y 5.3% al año en términos reales—, así que ese panel mueve el seguro en el suelo de ese rango y deja el predial plano. Un cero que usted ve es mejor que un estimado que usted no puede comprobar, y por eso va aparte en vez de disfrazado de fila de la escalera.

Fíjese en lo que la escalera dice de la forma del problema. La subida es más o menos lineal en el tamaño del aumento del recibo, y en los niveles que de verdad son plausibles en un condado que reevalúa rápido no es un redondeo del pago mensual: es la cuota de un carro.

Todo lo de arriba supone que el primer año se estimó bien. En buena parte del país —y en Texas en particular— sistemáticamente no se estima bien, por un motivo que no tiene nada que ver con que nadie haga nada mal.

El análisis inicial de escrow se arma con el recibo del impuesto que existe, y el recibo que existe es el del VENDEDOR. Si el vendedor tenía su homestead exemption y usted todavía no, o si el condado reevalúa la propiedad por lo que usted acaba de pagar en vez de por lo que estaba valuada antes, entonces el recibo que le llega en su primer año es más grande que el recibo con el que se armó la cuenta. Usted lleva doce meses depositando contra el número viejo.

Ahora el shortage no es un ajuste de cushion. Es un agujero de verdad, más o menos del tamaño de lo que se subestimó, y llega el mismo mes que la subida del depósito base. Éste es el mecanismo que hay detrás de las subidas de pago que la gente describe como caídas del cielo.

No tenemos fuente primaria de cuánto se suele quedar corta la estimación del primer año, así que no publicamos un número. Lo que sí podemos hacer es enseñarle la forma, para que usted sepa qué preguntar antes de firmar.